Ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta może być konieczne, jeśli na terenie objętym planowaną inwestycją nie obowiązują postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Akt planistyczny to decyzja o warunkach zabudowy. Określa, czy wskazana we wniosku inwestycja jest możliwa i na jakich warunkach. Zgodnie z art. 63 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając jej odpis do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Podmiot, któremu wydano decyzję o warunkach zabudowy dla danego terenu, ma prawo ponownie ubiegać się o wydanie tego rodzaju decyzji w odniesieniu do tego samego terenu, ale wniosek dotyczyć musi innej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Jest to jednoznaczne z tym, że o jej wydanie może wystąpić każdy, na przykład osoba planująca dopiero kupić daną działkę. Wnioskodawca, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy.
Kiedy są wymagane warunki zabudowy
Zgodnie z art. 59 ust. 1 wspomnianej ustawy ustalenie warunków zabudowy – w drodze decyzji – jest wymagane, gdy nie ma planu miejscowego i planowana jest zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych albo zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem inwestycji celu publicznego.
Dodatkowo ustalenia warunków zabudowy wymaga zmiana sposobu zagospodarowania terenu, jeżeli na terenie tym obowiązuje plan uchwalony przed 1 stycznia 1995 r. (art. 86). Decyzja o warunkach zabudowy może dotyczyć budowy obiektu budowlanego lub innych robót budowlanych, ale zawsze muszą prowadzić do zmiany zagospodarowania terenu.
Uwzględniając przepisy prawa budowlanego, można stwierdzić, że jeśli przebudowa budynku ma polegać na zmianie sposobu użytkowania jego części (np. zamianie łazienki z kuchnią czy dodaniu do pokoju aneksu kuchennego) – wtedy mamy do czynienia ze zmianą warunków higieniczno-sanitarnych, a zatem konieczne jest uzyskanie warunków zabudowy.
Budowa na zgłoszenie
Czy w wypadku inwestycji niewymagającej pozwolenia na budowę lub budowanych na podstawie zgłoszenia, lub bez żadnych formalności w organie administracji architektoniczno-budowlanej trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy? Z przepisów Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika jedynie, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, oraz wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji
transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2 wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 59 ust. 2a).
Czy zatem wszystkie inne inwestycje zgłoszeniowe nie wymagają ustalenia warunków zabudowy?
W tym zakresie sądy administracyjne nie mają jednolitego stanowiska. Pierwszy pogląd stanowi, że każda zmiana sposobu zagospodarowania terenu wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy – nawet taka, która nie wymaga pozwolenia na budowę, chyba że jest to zmiana o charakterze jednorazowym, tymczasowym trwająca do roku (np. NSA w wyroku z 13 lipca 2007 r. II OSK 1069/06, z 26 stycznia 2012 r. II OSK 2144/10 i z 9 maja 2013 r. II OSK 5/12).
Drugi pogląd to stanowisko przeciwne.W ostatnich latach zdecydowana większość orzeczeń opowiada się za liberalizacją podejścia i ograniczeniem wymogu uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Szczegółową argumentację w tym zakresie przedstawił WSA we Wrocławiu w wyroku z 4 kwietnia 2017 r. (II SA/Wr 15/17), którego przedmiotem był sprzeciw wniesiony wobec zamiaru budowy budynku gospodarczego o powierzchni do 35 m2 z uwagi na brak przedłożenia decyzji o warunkach zabudowy. Sąd podsumował, że odpowiednie stosowanie art. 50 ust. 2 oznacza w istocie zawężenie ogólnej reguły wyrażonej w art. 59 ust. 1.
Nie wymagają zatem wydania decyzji o warunkach zabudowy roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko (w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska), oraz niewymagające pozwolenia na budowę.
Kiedy można wydać warunki zabudowy
Wydanie decyzji jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
– co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
– teren ma dostęp do drogi publicznej;
– istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a przyłączenie do niego jest zgodne z przepisami odrębnymi. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;
– teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (czyli użytki rolne klas IV-VI) albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu „starych” miejscowych planów, które utraciły moc z dniem 11 lipca 2003 r.;
– decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. z Prawem wodnym lub Prawem geologicznym i górniczym);
– zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 Ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (DzU. z 2021 r., poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu
Co po warunkach zabudowy? Potrzebujesz projektu domu jednorodzinnego.
