Gwarancją udanej inwestycji budowlanej jest dobrze wybrany godny zaufania i doświadczony generalny wykonawca robót budowlanych. Zaangażowanie do współpracy sprawdzonej firmy zwiększa prawdopodobieństwo powodzenia całego projektu i prawidłowego przebiegu całego procesu.
Po pierwsze solidny generalny wykonawca budowlany jest obeznany z przepisami prawa budowlanego i pracuje zgodnie z nimi dzięki czemu formalnością jest odbiór budowlany i techniczny inwestycji. Po drugie dobry wykonawca to większa szansa na zakończenie prac budowlanych w określonym terminie, budżecie i zgodnie z zatwierdzonym projektem. Po trzecie firma budowlana ciesząca się dobrą pozycją na rynku nie może pozwolić sobie na złe opinie więc jest uczciwa i podczas realizacji inwestycji stosuje materiały i metody określone w umowie, unikając tańszych zamienników, które mogłyby zmniejszyć zakładany standard budynku.
Kim jest generalny wykonawca budowlany ?
Jest to firma budowlana, której zlecana jest kompleksowa obsługa inwestycji budowlanej przez inwestora. Obszar zamówionych prac reguluje umowa o generalne wykonawstwo, która powinna zawierać szereg norm dotyczących zarówno prac budowlanych, montażowych, jak i warunków samej współpracy.
Generalne wykonawstwo to alternatywa metody gospodarczej, gdzie samodzielnie angażowano kolejnych podwykonawców. W przypadku zatrudnienia profesjonalnego generalnego wykonawcy budowlanego to on odpowiada przed inwestorem za wszystkie prace realizowane w ramach umowy, w tym za efekty robót budowlanych prowadzonych przez firmy zewnętrzne na zlecenie generalnego wykonawcy. Ogólnie rzecz biorąc, jeżeli inwestorowi zależy na sprawnym i bezproblemowym koordynowaniu i wykonaniu robót budowlanych to powinien za partnera wybrać odpowiedniego wykonawcę generalnego.
Na co zwrócić uwagę wybierając generalnego wykonawcę prac budowlanych?
1. Zaplecze maszynowe i zasoby ludzkie
Zarówno na płynność prac, jak i na koszt inwestycji wpływa to czy wykonawca dysponuje własnym parkiem maszynowym, czy też podnajmuje maszyny budowlane oraz czy zatrudnia pracowników posiadających zezwolenie na obsługę tych maszyn, jak i doświadczenie w tym temacie. Wartością dodaną jest również zatrudnianie wykwalifikowanych inżynierów i kierowników budowy, którzy na bieżąco czuwają nad prawidłowym przebiegiem prac i koordynują podlegającymi grupami robotników.
2. Powiązanie z podwykonawcami
Jeżeli dany wykonawca nie wykonuje całego zakresu zaplanowanych prac bądź inwestor decyduje się na technologie mało powszechne lub bardzo innowacyjne konieczne będzie zaangażowanie firmy zewnętrznej. Do tego celu mogą być przydatne kontakty z innymi specjalistami z branży budowlanej.
3. Zakres działalności
Wybierając generalnego wykonawcę warto zwrócić uwagę na to, czy oferuje on usługi projektowe, doradztwo budowlane, czy wykonuje prace do tzw. standardu deweloperskiego czy łącznie z wykończeniem, czy montuje wszystkie potrzebne instalacje itp.
4. Realizacje generalnego wykonawcy
Duża ilość realizacji oraz ich różnorodność, a przede wszystkim realizacje o podobnym charakterze co planowana inwestycja świadczą o doświadczeniu oraz wysokiej jakości wykonywanych prac. Zwiększa to też wiarygodność wykonawcy jako rzetelnej firmy, która powierzone projekty doprowadza do samego końca.
5. Rekomendacje
Kompetencje generalnego wykonawcy inwestycji budowlanych najlepiej sprawdzić wśród firm, które już miały szansę z nim współpracować. Informacje z pierwszej ręki są najbardziej wiarygodne i pozwalają oszacować jak będzie przebiegać współpraca w danym podmiotem.
6. Opinie w internecie i sprawdzenie strony internetowej potencjalnego wykonawcy
Jeżeli inwestor nie ma znajomych lub partnerskich firm, które mogłyby wyrazić opinię można poszukać ich w internecie. Część z rekomendacji można znaleźć na stronie internetowej wykonawcy budowlanego.
7. Kondycja finansowa i zadłużenie
Istotnym elementem jest również sprawdzenie generalnego wykonawcy prac budowlanych w Krajowym Rejestrze Długów (KRD), co pozwoli wyeliminować problemy z płynnością finansową partnera i ewentualnymi opóźnieniami z tego wynikającymi.
Umowa z wykonawcą
Umowa o wykonanie inwestycji budowlanej w formie pisemnej stanowi zabezpieczenie dla obu stron: wykonawcy i inwestora. Jej przygotowanie i zawarcie to podstawa poprawnych relacji między partnerami, a negocjowanie warunków tej umowy wiele mówi na temat wyboru wykonawcy inwestycji. Co powinna zawierać umowa o wykonanie prac budowlanych?
Oczywiście podstawa to dokładne dane firm zawierających umowę. Kolejna kwestia to zakres prac, np: budowa do stanu surowego zamkniętego, położenie instalacji grzewczych, hydrauliki i elektryki, zagospodarowanie terenu wokół budynku. Ze strony wykonawcy ważne jest określenie obowiązku inwestora w zakresie doprowadzenia mediów, ogrodzenia terenu budowy, zapewnienia dojazdu do placu budowy itp. Dokładny zakres obowiązków pozwoli ustalić harmonogram prac i ułatwi zaangażowanie kolejnych ekip budowlanych na odpowiednim etapie budowy.
Właśnie terminy oddania kolejnych etapów realizacji inwestycji budowlanej również powinny znaleźć swoje miejsce w umowie z wykonawcą, a obok nich ewentualne kary umowne za opóźnienia. Umowa może zawierać też harmonogram spłat kolejnych transz gotówki na pokrycie kosztów inwestycji, gdyż rzadko dochodzi do jednorazowych transakcji. Jest to ważne aby wykonawca mógł kontynuować prace przy zachowaniu płynności finansowej.
Część umowy powinno poświecić się na szczegółowy opis materiałów i technik wraz z zaznaczeniem, czy za ich dostarczenie odpowiada wykonawca czy inwestor. Zakup materiałów odpowiedniej jakości, ich dostawa i rozładunek to poważna operacja logistyczna, ale też ważny element kosztorysu inwestycji więc warto ten element umieścić w umowie aby uniknąć niepotrzebnych reklamacji i roszczeń.
Załącznik do umowy powinien stanowić zatwierdzony przez obie strony projekt budowy, który będzie stanowić podstawę do rozliczenia wykonawcy z poprawności realizacji zleconej inwestycji.
Podsumowując wybór odpowiedzialnego i kompetentnego wykonawcy to poważna decyzja, ale jej dopełnieniem jest podpisanie odpowiednio skonstruowanej umowy o wykonanie inwestycji budowlanej. Jak się okazuje działania podjęte jeszcze przed startem budowy mają kluczowe znaczenie dla powodzenia projektu i ukończenia go w terminie.
